Stambeni kredit: sve što treba da znaš

Kažu ljudi da je uzimanje stambenog kredita stresno podjednako koliko i promena posla.
Ja radim u banci i na počeku sam radila u filijali, tako da sam dobro upoznata kako sa kreditnim proizvodom tako i sa kreditnim procesom. Međutim, verujem da je ljudima koji nisu u toj materiji zaista to stresna situacija, videla sam zbunjenost kod svog muža kad smo mi uzimali kredit. Problem je i u zaposlenima po filijalama, neki neće da ti objasne, neke mrzi više da ponavljaju iste stvari (iako im je to posao), a neki su novi u poslu ili jednostavno nemaju pojma (da, u bankama, kao i svuda, rade razni). Nadam da će ti ovaj tekst pomoći da se upoznaš sa terminologijom koja prati stambeni kredit, sa kreditnim opterećenjem, procesom i troškovima. Potrudiću se da detaljno sve navedem, ali ako imaš dodatnih pitanja slobodno mi piši.

Osnovni pojmovi:

  • Stambeni kredit: kredit je finansijski odnos između klijenta i banke, gde banka pozajmljuje klijentu novac za određenu namenu, tj. za kupovinu konkretnog stana, a klijent tu pozajmicu vraća na rate i plaća kroz kamatu. Kamata je cena koštanja kredita, kao što daješ 40 dinara za hleb u pekari. Stambeni kredit je namenski kredit i isključivo se koristi za kupovinu stambenog prostora i to konkretnog stana, dakle moraš izabrati stan pre podnošenja zahteva za kredit.
  • Kamatna stopa – nominalna i efektivna; fiksna i varijabilna: Gorepomenuta kamatna stopa kao cena koštanja kredita je nominalna kamatna stopa. Po njoj se obračunavaju tvoje rate. Kada se na nju dodaju i ostali troškovi koje klijent ima u vezi stambenog kredita, dobija se efektivna kamatna stopa. Treba da obratiš pažnju i na jednu i na drugu, ako je efektivna kamatna stopa mnogo visoka u nekoj banci znači da imaju visoke prateće troškove. Fiksna kamatna stopa znači da je ona nepromenjiva tokom cele otplate kredita ili u nekom ugovorenom roku i ona je uglavnom viša od varijabilne. Varijbilna se sastoji od fiksnog dela i Belibora/Euribora (da te ne gnjavim sa tim, to je međubankarska kamatna stopa, a  u tvojoj kamati se menja najčešće na svaka tri meseca).
  • Plan otplate: drugačije se zove anuitetni plan. To je prikaz svih tvojih rata, gde se iskazuje i koliki je udeo glavnice u rati a koliki udeo kamate. Iskazani su i ostali troškovi u momentu kad se naplaćuju. Primetićeš da se u početnim godinama vraćanja kredita otplaćuje više kamate i tu banke dosta zarađuju i nije fer, ali protiv toga ne možeš i bolje se takvim stvarima nemoj opterećivati.
  • Valuta: krediti mogu biti dinarski i indeksirani u evrima. U svakom slučaju tebi banka ispaćuje dinare (kod indeksiranih se koristi srednji kurs Narodne banke i za puštanje i za obračun rate). Eventualne kursne razlike snosiš ti.
  • Sredstva obezbeđenja: Ona služe banci da se osigura u sličaju da klijent ne otplaćuje redovno rate. Tu spadaju hipoteka, administrativna zabrana, lična menica, prenos plate na račun u banci, jemstvo, osiguranje hipoteke i životno osiguranje. Hipoteka se uspostavlja u Katastru u korist banke, što znači da banka ima pravo da aktivira prodaju nepokretnosti koja je pod hipotekom i iz prodajne cene da naplati dug. Administrativna zabrana znači da može ratu kredita direktno da povlači sa tvoje plate u saradnji sa odeljenjem računovodstva u tvojoj firmi. Lična menica podrazumeva naplatu iz tvoje lične imovine. Jemstvo znači da neka druga platežno sposobna osoba prihvata da vraća tvoj dug u slučaju da ti ne vraćaš. Osiguranje stana i životno osiguranje znače da ti plaćaš premiju osiguranja, a u slučaju realizacije osiguranog događaja (npr. požar u stanu ili smrt klijenta) osiguravajuće društvo isplaćuje kredit banci.
  • Učešće: To je iznos koji ti daješ za kupovinu stana i to je minimum 20% od vrednosti stana. Dakle, ako stan košta 100.000 evra, ti moraš da platiš 20.000 a banka može da kreditira maksimum 80.000 evra. Na taj način se banka štiti od pada vrednosti nekretnine i od situacije da mora da aktivira hipoteku a prodajna cena stana je manja od iznosa duga. Često se traži da se učešće prodavcu plati preko računa u banci, a ne u kešu, to proverite u banci. Dodatna napomena: ako nemaš para za učešće, pod hipoteku možeš staviti neku drugu nepokretnost a ne onu koja se kupuje, samo da je za 20% veća od vrednosti stana koji se kupuje. Primera radi, kupuješ stan od 80.000 evra i toliki će biti kredit, a pod hipoteku stavljaš stan tvojih roditelja (za šta oni daju svoj pristanaka) a koji vredi 100.000 evra. Kasnije, kada otplatiš deo svog duga, možeš prebaciti hipoteku sa njihovog na tvoj stan, ali se spremi na pomalo komplikovan proces zamene hipoteke i nekooperativne službenike banke.
  • Apliciranje za kredit: Kad apliciraš za kredit, to znači da podnosiš zahtev za kredit i prilažeš propratnu dokumentaciju. Spisak dokumenata će ti dati u filijali, a ja ću neki generalni spisak navesti kasnije u tekstu. Treba da ideš od banke do banke da se raspitaš o uslovima, uzmeš ponude (koje su u papirnoj formi) i uporediš ih kod kuće da vidiš koja ti najviše odgovara. Osnovne informacije mođeš prikupiti i preko sajtova banaka, ali kad suziš izbor na nekoliko ipak idi i raspitaj se lično. Uprkos naporima Narodne banke da informisanje klijenata bude transparentnije, po mom mišljenju u tome se nije uspelo. Sajtovi su grozni, nejasni, troškovi nisu lepo prikazani, a u banci ti daju gomilu papira jer su u obavezi da ih daju, a ti ništa ne razumeš, najčešće ih klijenti ni ne gledaju. Ali eto, tako je kako je. Bitno je da pisana ponuda koju dobiješ u banci zaista sadrži sve potrebne elemente, samo je potrebno da znaš to sve da rastumačiš. U nekim bankama postoji mogućnost predodobrenja kredita, gde ti oni napismeno daju uslove baš za tebe a shodno tvojoj platnoj sposobnosti i ostalim karakteristikama, pa tebi ostane samo da nađeš stan i onda apliciraš. Po meni, ovo nije tako bitan korak, osim što se malo ubrza proces kada dođeš sa odabranim stanom.
  • Uslovi za dobijanje kredita: Svaka banka ima svoje kreditne politike i principe kojima definiše uslove koje klijent mora da ispuni da bi dobio stambeni kredi. Neki opšti uslovi su: starost od 20 do 70 godina, stalno zaposlenje minimum 6 meseci kod istog poslodavca, uknjižen predmet hipoteke, adekvatan izveštaj Kreditnog biroa, adekvatna platežna sposobnost klijenta, proverava se i poslodavac (koliko dugo posluje, da li je bio u blokadi i koliko dana itd.)
  • Odobrenje kredita i puštanje kredita: Kada doneseš sve potrebne papire, zaposleni banke formiraju kreditni zahtev i dosije. Na osnovu raznih parametara, zaposleni u kreditnoj analizi/rizicima/risku (eng.) će doneti odluku da li ti se odobrava kredit i pod kojim uslovima. Nakon toga sledi priprema za plasiranje kredita, narodski rečeno za puštanje kredita. U banci se pripremi ugovorna dokumentacija, koju ti potpisuješ i overavaš itd. (kasnije ćemo o kreditnom procesu) i na kraju, kad je SVE završeno, se puštaju pare i kredit se finalno realizuje. 
  • Osiguranje kod NKOSK: U pitanju je Nacionalna Korporacija za Osiguranje Stambenih Kredita, državna institucija. NKOSK pokriva deo duga banci ukoliko klijent prestane da vraća kredit, te banka ima niži rizik otplate kredita i na bazi toga smanjuje kamatnu stopu (niža je cena koštanja kredita ukoliko je kreditni rizik niži). Međutim, klijent snosi trošak osiguranja kod NKOSK, koji iznosi najčešće oko 2,5% kredita (zavisi najviše od visine učešća). Ovo osiguranje ne štiti klijenta već banku. Kako se NKOSK nije pokazala kao kooperativan partner bankama, u toku je trend raskidanja ugovora između njih i banaka, te ćeš videti ponudu stambenih kredita sa i bez NKOSK. Sam treba da izračunaš da li ti se više isplati sa ili bez NKOSK.
  • Procena nepokretnosti: Ovo je korak koji obavlja ovlašćeno lice, tj. procenitelj. Banka će ti dati spisak procenitelja sa kojima sarađuje pa sam izabereš nekog od njih, obrati pažnju na razlike u cenama. Procenitelj će doći u stan koji ide pod hipoteku u dogovoreno vreme, pogledaće, ga, slikaće ga, pitaće neka opšta pitanja o zgradi itd. Svoja zapažanja će pretočiti u dokument Procena nepokretnosti, gde daje detaljan opis nepokretnosti kao i procenjenu tržišnu cenu. Vrlo važno: ova procenjena vrednost ne sme mnogo da odstupa od kupoprodajne cene koju si dogovorio sa prodavcem stana, tj. nikako ne sme da bude niža. Tako da ako si mislio da “napumpaš” kupoprodajni ugovor kako bi izbegao plaćanje učešća, nemoj preterivati, jer procenitelj verovatno neće pristati da “naduva” svoju procenu jer zbog toga može da izgubi buduće poslove sa bankom.
  • Kreditno opterećenja prihoda i sadužnik: To je % tvojih primanja do kog možeš da se zadužiš u svim bankama po svim kreditima. Npr. banka za stambeni kredit dozvoljava opterećenje plate do 60%. Tvoja plata je 100.000 dinara, dakle zbir svih rata po kreditima koje imaš može biti 60.000. Ako imaš keš kredit po kome je rata 10.000, znači da ti rata za stambeni kredit može biti najviše 50.000 dinara. To utiče na maksimalni iznos kredita koji možeš da dobiješ. Ako tvoji prihodi nisu dovoljno veliki, možeš naći sadužnika, najčešće je to bračni partner. Vaša se primanja i kreditne obaveze udruže pa se često dobije veći iznos kredita. On tada postaje dužnik isto koliko i ti po istom kreditu i upisuje se u Katastar kao suvlasnik stana. Takođe, oboje ste opterećeni istom ratom u Kreditnom birou.
  • Kreditni biro: to je pregled svih tvojih kreditnih obaveza i lizinga u svim bankama, a cilj je da se vidi kolike su ti druge kreditne obaveze, ali i da li si kasnio sa plaćanjem. Banke tolerišu kašnjenja u određenoj meri, ako si nekad kasnio moraš da odeš u banku da vidiš koliki im je prag tolerancije.

E sad da pojasnim kako teče kreditni proces. Najbrže što može da se završi je oko 2 nedelje, najčešće traje od 4 do 6 nedelja. Meni je trajalo tačno mesec dana, mislim na vreme otkad apliciraš za kredit u banci, dakle ne računam vreme traženja stana i prikupljanja osnovne dokumentacije. Prvo treba da vidiš da li uopšte možeš da uzmeš stambeni kredit i u kom iznosu. To možeš uraditi u bilo kojoj banci, jer su opšti uslovi svuda slični, ali možeš i odmah otići i u banku sa najpovoljnijim uslovima za tebe. Moraš razmisliti koliko mesečno možeš da izdvajaš za ratu, da li bi mogao, ako zatreba, da rentiraš stan i za koliko. Ako kreneš od prihvatljivog iznosa rate, pomnoženo sa brojem godina otplate i umanjeno za kamatu, dolazi se do iznosa kredita koji možeš da uzmeš. To možeš sam računati na internetu, kucaj na Google-u: kreditni kalkulator. Svakako, kad odeš u banku, daće ti kalkulaciju gde ćeš videti kolika bi bila rata za određeni iznos kredita i traži da ti daju spisak dokumentacije koju je potrebno doneti za apliciranje.

Kada odabereš stan, prikupi ostalu dokumentaciju i napravi predugovor (najčešće mora biti overen kod Notara, pitaj u banci, cena overe predugovora se posle oduzima od cene overe ugovora, tako da ovde nisi na gubtiku). Kada odneseš sve što treba od dokumentacije, bankarski službenik će formirati tvoj kreditni zahtev i poslati ga na proveru pravnoj službi (kako bi se potvrdilo da je prihvatljiv predmet hipoteke), a zatim na odobrenje relevantnom nivou odlučivanja, uglavnom u odeljenje kreditne analize. Često se nakon njihovog odobrenja pristupa izradi procene vrednosti hipoteke, mada neke banke to rade na početku procesa. Kada se dobije finalno odobrenje, predmet ide u NKOSK, gde obrada traje nekad jedan dan, a nekada više dana. Nakon njihovog odobrenja, banka priprema ugovornu dokumentaciju: ugovor o kreditu, založne izjave, polise osiguranja i slično.

Klijent prvo kod Notara overava kupoprodajni ugovor i založnu izjavu, koje nosi u Katastar da preda zahtev za upis hipoteke. Založni dužnik je prodavac stana, jer je u tom trenutku on još uvek vlasnik. Tek kada dobije sve overene papire i predat zahtev u Katastar (neke banke čekaju i gotovo Rešenje iz Katastra, što se dobija kroz nekoliko nedelja) kao i kad su plaćeni svi propratni troškovi, banka plasira kredit. Često sve ovo natrpa u jedan dan, pre podne se ide kod Notara i u Katastar, a posle podneva Banka pušta novac. Kredit se uvek pušta u dinarima po srednjem kursu Narodne banke, banka sama prebacuje novac na račun prodavca. Međutim, kako prodavac najčešće očekuje evre, ti kao kupac moraš da doplatiš kursnu razliku između srednjeg kursa i kupovine deviza. Taj deo odogovori u banci, često daju povoljniji kurs, a nekad dozvole da se zamena dinara u evre uradi u menjačnici (meni su dozvolili i koštalo me 50 evra na zamenu od 50.000 evra). Nakon puštanja kredita moraš i da se upišeš kao vlasnik stana u Katastru (to ti u banci neće reći jer nema direktno veze sa dobijanjem kredita), ili proveri sa Notarom da li on to radi. Na svake 3 godine potrebno je uraditi ponovnu procenu vrednosti hipoteke, neke banke to urade same i zaduže tvoj račun za 30 evra, neke traže da to uradi procenitelj pa košta više, a neke prihvataju poresko rešenje što te ne košta ništa, samo moraš da im ga dostaviš na vreme. Takođe, polise osiguranja se najčešće godišnje obnavljaju i uplaćuje se premija osiguranja. Osim toga, uglavnom više nemate posla oko kredita. Osim da ga plaćate nekih 30ak godina 🙁

Potrebna dokumentacija za apliciranje (ovo je neki opšti spisak i može se razlikovati po bankama):

  • Lična karta, overena administrativna zabrana (dobija obrazac se u samoj banci, nije svuda ista) i nosite je u svoje računovodstvo na overu, promet po tekućem računu za 6 meseci (tražite ga u svojoj banci gde primate platu i napomenite da mora biti overen pečatom i potpisom), kupoprodajni predugovor / ugovor (proverite da li u tom trenutku već mora biti overen kod Notara), Izveštaj kreditnog biroa (povlači se u banci prilikom apliciranja), izvod iz Katastra nepokretnosti za predmet hipoteke. Vodi računa da banke traže da dokumentacija bude “sveža”, dakle nemoj overiti administrativne zabrane i posle 2 meseca ih odneti u banku, moraćeš ponovo da ih popunjavaš. Isto važi i za promet po računu, mora da se vidi tvoja prethodna plata, tj. iz prethodnog meseca.

Troškovi koji prate stambeni kredit: menice 50 dinara po komadu (uglavnom 5 komada), izveštaj Kreditnog biroa oko 250 dinara, trošak obrade kredita kod banke od 0,5% do 1% od iznosa kredita, trošak obrade kod NKOSK 30 evra po zahtevu + osiguranje oko 2,5% od iznosa kredita, osiguranje stana oko 40-50 evra godišnje, životno osiguranje oko 100-150 evra godišnje (ovaj trošak dosta varira), procena vrednosti hipoteke oko 50-100 evra, overa predugovora i ugovora o kupoprodaji stana kod Notara zavisi od vrednosti stana, mi smo platili oko 300 evra (stan od 62.000 evra), overa založnih izjava oko 100 evra, izvod iz Katastra nepokretnosti za predmet hipoteke oko 10 evra, trošak upisa hipoteke zavisi od iznosa kredita i kreće se od 150 evra pa naviše, trošak održavanja kreditne partije (neke banke ga nemaju, a negde se obračunava procentualno od ostatka duga ili je npr. 10 evra godišnje).

Kalkulaciju za obračun iznosa kredita, rate i roka kredita možeš pronaći na internetu, evo npr:

https://www.kamatica.com/kredit-kalkulator

Ukoliko razmišljaš o stambenim kreditu, prvo razmisli koliko mesečno možeš da izdvajaš za ratu, pa to ubaci u kalkulator i vidi koliki kredit možeš da podigneš. Zatim vidi kakav stan za taj novac možeš da kupiš. Sledeće što treba da uradiš jeste da na papir staviš sve propratne troškove koji idu uz stambeni kredit, zatim troškove agencije za kupoprodaju nepokretnosti, trošak poreza na apsolutna prava, troškove renoviranja stana ako ne kupuješ stan iz novogradnje kao i troškove opremanja stana. Veliki iznosi su u pitanju. Nažalost, kupovina stana i podizanje stambenog kredita podrazumeva da imaš nekoliko desetina hiljada evra ušteđevine i upravo to je najveći problem za većinu ljudi. Otplata kredita i nije problem posebno ako si podstanar, bolje plaćati ratu neku kiriju, a moraš plaćati svakako. 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *